Atenor, een Belgische projectontwikkelaar, neemt een verlies van 30,5 miljoen euro op een kantorencomplex in Roemenië. De ingreep volgt na aanhoudende druk op de kantorenmarkt daar. Het bedrijf past de boekwaarde aan aan de lagere marktwaarde. Doel is het risico in de portefeuille te verkleinen en de balans te versterken.
Waardevermindering op Roemeens project
Atenor boekt 30,5 miljoen euro af op een kantoorgebouw in Roemenië. Zo’n afboeking verlaagt direct het resultaat, maar brengt de waarde van het vastgoed dichter bij de markt. Dat kan toekomstige verkoop of herfinanciering vergemakkelijken. Het bedrijf kiest daarmee voor realisme in een zwakke markt.
De kantorenmarkt in Centraal- en Oost-Europa kampt met hogere leegstand en minder huurvraag. Hybride werken drukt de bezetting van verouderde panden. Tegelijkertijd zijn financieringskosten sinds 2022 sterk gestegen. Daardoor dalen de prijzen en nemen waardeverminderingen toe.
Een waardevermindering (impairment) is een boekhoudkundige afboeking wanneer de verwachte opbrengst van een actief lager is dan de waarde op de balans.
De afboeking zegt niets over de kasstroom vandaag, maar wel over het verwachte rendement. Onder IFRS, de internationale boekhoudregels, moeten vastgoedpartijen hun activa op reële waarde beoordelen. Als marktrentes stijgen, gaat de discontovoet omhoog en daalt de waardering. Dat werkt nu zichtbaar door in de cijfers van ontwikkelaars zoals Atenor.
Europese kantorenmarkt onder druk
In heel Europa zijn kantoorpanden gevoeliger geworden voor rente en duurzaamheidseisen. Transacties blijven achter en waarderingen zijn aangepast. Vooral panden met lage energieprestaties krijgen een korting. Kopers verlangen hogere aanvangsrendementen om het risico te compenseren.
Nieuwe regels spelen ook mee. De herziening van de Europese richtlijn voor de energieprestatie van gebouwen (EPBD) vraagt om versnelde verduurzaming. De EU-taxonomie stuurt kapitaal naar groene gebouwen. Daardoor investeren beleggers en banken liever in energiezuinige kantoren.
In Roemenië en andere CEE-markten trekken internationale huurders naar moderne, gecertificeerde gebouwen. Oudere complexen moeten huurprijzen verlagen of investeren in renovatie. Dat kost geld en tijd, en drukt de korte termijnwaarde. Ontwikkelaars balanceren tussen cashbehoud en toekomstbestendigheid.
Risico’s voor beleggers en banken
Afschrijvingen kunnen bankafspraken onder druk zetten. Zulke afspraken, zogeheten convenanten, leggen grenzen vast aan schuldniveaus ten opzichte van de waarde. Daalt de waarde, dan stijgt de loan-to-value en kan de bank ingrijpen. Heronderhandeling of extra zekerheden worden dan gebruikelijk.
Ook herfinanciering is lastiger als de rente hoger is en de waarde lager. De rentelast stijgt, terwijl de dekkingsgraad van huurinkomsten onder druk staat. Dat vergroot het risico bij verlopende leningen in 2025 en daarna. Een selectieve rentedaling helpt, maar lost structurele leegstand niet op.
Voor huurders ontstaan kansen. Eigenaren bieden vaker incentives zoals huurkorting of inrichtingsbudgetten om goede huurders te behouden. Daar staat tegenover dat servicekosten stijgen door energie- en onderhoudsinvesteringen. Het onderhandelingsklimaat verschuift per locatie en pandkwaliteit.
Nederlandse impact en regels
In Nederland geldt sinds 2023 de label-C-plicht voor kantoren. Kantoren zonder minimaal energielabel C mogen niet meer als kantoor worden gebruikt. Dat dwingt eigenaren tot isolatie, nieuwe installaties en slimme sturing. Wie te laat is, loopt huur- en waarderisico.
Ondernemers kunnen steun zoeken bij fiscale regelingen. De Energie-investeringsaftrek (EIA) en MIA/Vamil verlagen de netto kosten van duurzame maatregelen. Voor grotere opwek- en besparingsprojecten bestaat SDE++. Deze instrumenten verkleinen de kloof tussen noodzakelijke capex en beschikbare cash.
Grotere bedrijven vallen onder de Europese CSRD-rapportage voor duurzaamheid. Dat vraagt aantoonbare stappen in energie en emissies, ook in gehuurde panden. Huurders doen er goed aan contracten hierop te toetsen. Denk aan afspraken over energiedata, renovatieplanning en kostenverdeling.
Strategieën bij waardedruk
Eigenaren kiezen vaker voor herpositionering van verouderde kantoren. Dat kan door renovatie naar hogere energieklassen of functiewijziging, zoals wonen of mixed-use. Succes hangt af van locatie, vergunningen en bouwkosten. Een heldere businesscase is essentieel.
Financiering verschuift richting groen. Banken en beleggers hanteren duurzaamheidskaders en kijken naar taxonomie-alignment. Green bonds en leningen met rente gekoppeld aan ESG-doelen winnen terrein. Dat kan de kapitaalkosten verlagen bij aantoonbare verduurzaming.
Commercieel werkt vroegtijdige huurzekerheid risicoverlagend. Voorverhuur en langlopende contracten met solide huurders stabiliseren kasstromen. In ruil bieden eigenaren flexibiliteit, deelconcepten en betere faciliteiten. Zo blijft een pand concurrerend in een selectieve markt.
Wat dit betekent voor Atenor
De afboeking maakt de balans van Atenor robuuster richting de marktwaarde. Op korte termijn drukt dat op het resultaat. Op langere termijn kan dit ruimte geven voor verkoop, partnerschappen of herontwikkeling. Het bedrijf past zich zo aan de nieuwe marktrealiteit aan.
Voor investeerders is het signaal helder: waarde volgt kwaliteit en duurzaamheid. Projecten met sterke locatie, energieprestatie en huurdersbasis behouden beter hun prijs. Dat vraagt striktere selectie en actief beheer. Passief vasthouden werkt minder goed in deze cyclus.
De bredere les voor de sector is consistent. Waardecreatie komt steeds vaker uit verduurzaming en gebruikskwaliteit, niet uit hefboomwerking. Europese regels en bankvoorwaarden versnellen die beweging. Wie nu ingrijpt, beperkt latere afboekingen en behoudt toegang tot financiering.