Terwijl de vraag naar moderne, goed gelegen distributiecentra in 2025 herstellende is, zijn overheden, bedrijven en bedrijventerreinen steeds meer bezig met de mogelijkheden rondom ombouwoperaties. Herontwikkeling van verouderde locaties, ook wel brownfield ontwikkeling genoemd, is een vitale pijler voor de groei en verduurzaming van de logistieke sector. Hoe kunnen vastgoedeigenaren en ontwikkelaars dit potentieel gebruiken om logistiek vastgoed toekomstbestendig te maken? Dat vraagt om een slimme shift in aanpak.
Wat is brownfieldontwikkeling?
Terwijl de traditionele greenfield ontwikkeling (bouwen in het buitengebied) politiek en ecologisch gezien moeilijk ligt, moet er meer gekeken worden naar andere manieren voor de toekomst van efficiënte en duurzame supply chains. In deze ontwikkeling speelt de transformatie van binnenstedelijke, verouderde industrieterreinen een belangrijke rol.
Hierbij draait het om bestaande locaties slimmer, hoger en efficiënter benutten.
Enkele concrete vormen van brownfieldontwikkeling in de praktijk zijn:
- Verticale verdichting (meerlaags logistiek): De vervanging van verouderde, lage opslaghallen door meerlaagse distributiecentra (Multi-storey Logistics) halveert de footprint (het beslag op de schaarse grond), terwijl de capaciteit potentieel verdubbelt.
- Adaptieve herbestemming (Repurposing): In plaats van slopen, een structurele en technische upgrade van bestaande logistieke hallen die nog bruikbaar zijn (bijvoorbeeld lage hallen van voor 1990). Dit kan op verschillende manieren, zoals het aanbrengen van moderne automatisering, verhoging van de vloerbelasting, en het integraal toevoegen van duurzame technologie om de levensduur van het gebouw te verlengen en het energielabel te verbeteren.
- Circulaire transformatie: De locatie kan ook worden gebruikt als een zogeheten ‘grondstofmijn’. Hierbij wordt de bestaande bebouwing volledig circulai gesloopt. Dit betekent dat 80-90% van de materialen (staal, beton, hout) wordt hergebruikt in de nieuwbouw, waardoor de projecten een lage CO2-uitstoot kennen.
- Functiemenging en integratie (de multimodale hub): Dit transformeert een monofunctioneel, op de weg gericht, bedrijventerrein tot een dynamische Multimodale Logistieke Hub. De focus ligt op strategische integratie van diverse modaliteiten (zoals het heractiveren van spoor- of waterverbindingen voor bulktransport) met fijnmazige stadslogistiek (city-hubs) en openbare functies (PUDO afhaalpunten).
- Energieknooppunt: Oude locaties worden ingezet als lokale energiedistributiepunten. Het dak fungeert als zonnedak, de ongebruikte kelderruimte wordt benut voor opslag (batterijen/waterstof) en de locatie wordt zo een cruciale oplossing voor de lokale netcongestieproblematiek.
Belangrijke voordelen van brownfieldontwikkeling
- Duurzaamheidswinst: Bevordert landgebruiksinnovatie door de schaarse ruimte te behouden (geen bodemverharding) en tegelijkertijd de CO2-uitstoot van het project door circulair materiaalhergebruik significant te verlagen.
- Kortere supply chain: De centrale ligging (veel brownfieldlocaties liggen dichter bij stedelijke gebieden) verkort de ‘last mile’, wat positief is voor dalende transportkosten en uitstoot.
- Snellere realisatie: De infrastructuur (wegen, nutsvoorzieningen) is vaak al aanwezig. Dit levert voordelen op voor de ontwikkeltijd.
- Economische impuls: Waardevermeerdering van bestaand en verwaarloosd vastgoed voor logistiek en verbetering van de leefbaarheid in de aangrenzende wijk.
Wat ontwikkelaars en logistieke vastgoedeigenaren moeten doen
Om de potentie te ontsluiten en te excelleren in duurzaam vastgoed voor logistiek, moeten vastgoedprofessionals vier actiepunten prioriteren:
1. Van groot en simpel naar slim en complex denken
Ontwikkelaars moeten meer gaan investeren in multidisciplinaire consortia die de stedenbouw, energietechniek en logistieke wetenschap combineren. De focus ligt op performance-based design. Dit houdt in dat het ontwerp niet langer gebaseerd is op maximale vierkante meters, maar op het leveren van een optimaal, flexibel en duurzaam logistiek resultaat.
2. De financiële structuur risicoverlagend herzien
De hogere aanvangskosten (sanering, complexe vergunningen) mogen de businesscase niet vergooien. Dit vraagt om creatieve kapitaalstructuren. Er moet meer gekeken worden naar strategische Joint Ventures met eindgebruikers (huurders) die bereid zijn te investeren in de locatie vanwege de strategische voordelen. Daarnaast moet er extra aandacht zijn op Publiek-Private Samenwerking (PPS), wat belangrijk is bij Brownfieldontwikkelingen voor het verminderen van financiële en juridische hobbels die specifiek horen bij de herontwikkeling van oude locaties.
3. Duurzaamheid als actieve energiestrategie
Naast het belang van duurzame ontwikkelingen zoals ESG, BREEAM en cradle-to-cradle, is er veel potentie in brownfieldontwikkeling voor het oplossen van netcongestie door van verouderde locaties lokale energiehub te maken. De focus moet voor ontwikkelaars liggen op maximale zonne-energieproductie, slim gekoppeld aan geïntegreerde batterijopslag en lokale warmtenetten, waarmee de locatie van begin af aan een stabiele en flexibele energiepartner in het lokale netwerk wordt.
4. Open communicatie en maatschappelijke meerwaarde
Aangezien Brownfieldlocaties vaak de buffer vormen tussen industrie en woonwijk, moet er proactief omgevingsdialoog gevoerd worden. Hier kan de maatschappelijke meerwaarde benadrukt worden, zoals vermindering van vrachtverkeer (door multimodaliteit), verbeterde groenvoorziening en de bijdrage aan lokale energieoplossingen. Zo transformeert brownfield van overlastbron naar een gewaardeerde, functionele schakel.