Huiseigenaren en kleine beleggers ontdekken woning splitsen als kans én oplossing. In Maassluis en andere gemeenten ontstaat zo extra woonruimte voor starters en alleenstaanden. Nu de Omgevingswet geldt, is een vergunning voor woning splitsen onder de Omgevingswet bepalend. Het levert vaak stabiele huurinkomsten op en kan met subsidie energiebesparing mkb Nederland of particuliere isolatiesubsidies worden ondersteund.
Splitsen vergroot aanbod
Woning splitsen betekent één huis opdelen in meerdere zelfstandige woningen. Dat vergroot het aanbod zonder nieuw te bouwen. Starters, studenten en senioren vinden zo sneller een betaalbare plek.
Voor ondernemers en particulieren levert het meerdere huurstromen op. Dat spreidt risico’s als een woning leegstaat. Ook kan de verkoopbaarheid stijgen als losse appartementen ontstaan.
De keerzijde is druk op de buurt, zoals meer verkeer of geluid. Gemeenten willen daarom kwaliteit en leefbaarheid borgen. Dat gebeurt via strikte eisen en vergunningen.
“Woningvorming is het verbouwen van één woning tot twee of meer zelfstandige woningen, elk met eigen keuken, badkamer en toilet.”
Vergunningen onder Omgevingswet
Wie wil splitsen, heeft meestal een omgevingsvergunning nodig. Dat is een toestemming van de gemeente voor bouwen en gebruik. Het omgevingsplan bepaalt of woningvorming op een adres is toegestaan.
Daarnaast kan een woningvormingsvergunning vereist zijn op basis van de Huisvestingsverordening. Dat is een lokale regeling om de woningvoorraad te sturen. In sommige steden geldt ook een splitsingsvergunning om appartementsrechten te mogen maken.
De bouw moet voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (BBL). Dat betekent eisen voor brandveiligheid, geluid, ventilatie en daglicht. Ook kan de gemeente parkeernormen of buitenruimte eisen opleggen.
Gemeenten sturen actief
Veel gemeenten staan splitsen toe, maar niet overal en niet onbeperkt. Vaak gelden minimale woninggroottes of een maximum aantal extra woningen per straat. In dichtbebouwde wijken zijn regels strenger om overlast te voorkomen.
Grote steden als Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht hanteren gebiedsgerichte kaders. Zij combineren het met handhaving op illegale kamergewijze verhuur. In kleinere gemeenten, zoals in de regio Rotterdam, wordt vaker maatwerk toegepast.
Nieuwe adressen moeten worden ingeschreven in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen. Dat is nodig voor post, nutsvoorzieningen en belastingen. Zonder officiële inschrijving kunnen diensten en vergunningen vastlopen.
Kosten en rendement
De grootste posten zijn advies, verbouw en vergunningen. Denk aan bouwtekeningen, constructieberekeningen en installaties voor brand- en geluidswering. Notariskosten komen erbij als u splitst in appartementsrechten en een Vereniging van Eigenaars (VvE) vormt.
Financiering vereist meestal toestemming van de hypotheekverstrekker. Buy-to-let hypotheken kennen hogere rentes en strengere voorwaarden. Bij verkoop van een beleggingspand geldt op het moment van schrijven 10,4% overdrachtsbelasting.
De fiscale behandeling verschilt per situatie. Particuliere verhuur valt vaak in box 3 (vermogen), terwijl verhuur in een bv onder de vennootschapsbelasting kan vallen. Vraag hierover vroegtijdig advies om verrassingen te voorkomen.
Huurprijs hangt van punten
De huurprijs wordt in het gereguleerde segment bepaald door het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Dat is een puntensysteem op basis van oppervlakte, energieprestatie en voorzieningen. Onder een drempel aantal punten geldt een maximale huur.
Veel gemeenten handhaven het puntenstelsel actiever. Te hoge huren kunnen worden verlaagd en beboet. Voor beleggers beïnvloedt dit direct de kasstroom en het rendement.
Valt de woning boven de grens, dan is de huur vrijer te bepalen. Ook daar gelden grenzen, zoals jaarlijkse indexaties en regels voor servicekosten. De Wet goed verhuurderschap verplicht bovendien duidelijke contracten en eerlijke selectie.
Energie en subsidies
Nieuwe woningen moeten energiezuinig zijn. De BBL-eisen sturen op isolatie, ventilatie en efficiënte installaties. Dat verlaagt de energierekening en verhoogt het aantal WWS-punten.
Eigenaren kunnen steun zoeken bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). Particulieren en VvE’s hebben toegang tot ISDE voor onder meer warmtepompen en isolatie. Bedrijven die investeren via de balans kunnen, als zij belastingplichtig zijn, soms EIA gebruiken voor erkende energiemaatregelen.
Europa zet met de herziening van de EPBD extra druk op verduurzaming van gebouwen. Dat stimuleert renovaties bij verbouwingen zoals splitsen. Wie slim plant, combineert verbouw met subsidies en financiering voor een lager risico en beter rendement.