Een huis kopen is voor de meeste mensen alleen mogelijk met een hypotheek. Maar hoe werkt een hypotheek precies? Wat gebeurt er vanaf het moment dat je een lening aanvraagt tot het moment dat je de laatste aflossing doet?
In dit artikel ontdek je stap voor stap hoe een hypotheek werkt, welke soorten hypotheken er zijn en waar je rekening mee moet houden bij het afsluiten van een hypotheek.
Hoe werkt een hypotheek?
Een hypotheek is een lening die je afsluit om een huis te kopen. De bank of hypotheekverstrekker leent je een bedrag, dat je vervolgens in maandelijkse termijnen terugbetaalt. Een hypotheek bestaat uit twee onderdelen:
- Rente – Dit betaal je over het openstaande bedrag van de lening.
- Aflossing – Dit is het bedrag waarmee je de lening stap voor stap aflost.
Zolang de hypotheek loopt, blijft de woning als onderpand dienen. Dit betekent dat de bank het huis kan verkopen als je de hypotheeklasten niet meer betaalt.
De belangrijkste stappen bij het afsluiten van een hypotheek:
- Hypotheekaanvraag – Je vraagt een hypotheek aan bij een bank of hypotheekverstrekker.
- Inkomenstoets en hypotheekberekening – De bank bepaalt hoeveel je kunt lenen op basis van je inkomen en vaste lasten.
- Rente en voorwaarden kiezen – Je kiest een rentevaste periode en hypotheekvorm.
- Ondertekening hypotheekakte – Dit gebeurt bij de notaris.
- Maandelijkse betalingen – Je betaalt rente en aflossing tot de hypotheek volledig is afgelost.
Welke soorten hypotheken zijn er?
In Nederland zijn er twee hypotheekvormen die in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek:
- Annuïteitenhypotheek
- In het begin betaal je vooral rente en weinig aflossing.
- Je maandlasten blijven in het begin gelijk, maar de netto kosten stijgen naarmate de renteaftrek afneemt.
- Lineaire hypotheek
- Je lost elke maand een vast bedrag af.
- De rente wordt steeds lager, waardoor je maandlasten dalen.
Daarnaast bestaan er nog andere hypotheekvormen, zoals de aflossingsvrije hypotheek, maar deze komen niet in aanmerking voor belastingvoordeel bij nieuwe hypotheken.
Hoeveel kun je lenen met een hypotheek?
De maximale hypotheek die je kunt krijgen, hangt af van:
- Je inkomen – Hoe hoger je salaris, hoe meer je kunt lenen.
- De waarde van de woning – Je mag maximaal 100% van de woningwaarde lenen.
- Vaste lasten – Andere leningen, zoals een studieschuld of autolening, verlagen het bedrag dat je kunt lenen.
- Rentepercentage – Bij een lagere rente kun je vaak meer lenen.
Gemiddeld kunnen huizenkopers in 2024 ongeveer 4,5 tot 5 keer hun bruto jaarinkomen lenen.
Welke kosten komen kijken bij een hypotheek?
Bij het afsluiten van een hypotheek betaal je niet alleen de lening zelf, maar ook bijkomende kosten:
- Overdrachtsbelasting (2% van de woningwaarde, tenzij je onder de 35 bent en een woning tot € 510.000 koopt)
- Notariskosten (€ 1.000 – € 2.000 voor de hypotheekakte en leveringsakte)
- Advies- en bemiddelingskosten (€ 1.500 – € 3.000 voor een hypotheekadviseur)
- Taxatiekosten (€ 400 – € 800 voor een woningtaxatie)
- Kosten voor NHG (Nationale Hypotheek Garantie) (0,6% van het hypotheekbedrag, als je hiervoor in aanmerking komt)
Wat gebeurt er als je je hypotheek niet meer kunt betalen?
Als je je maandlasten niet meer kunt betalen, heeft de bank verschillende mogelijkheden:
- Betalingsregeling – Je kunt met de bank afspraken maken over een tijdelijke oplossing.
- Verplichte verkoop van de woning – Als de betalingsachterstand te groot wordt, kan de bank de woning gedwongen verkopen.
- NHG-garantie (indien van toepassing) – Als je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie hebt, kan NHG het restbedrag vergoeden bij een gedwongen verkoop.
Veelgestelde vragen
Wat is de maximale hypotheek die ik kan krijgen?
Dit hangt af van je inkomen, rentepercentage en andere financiële verplichtingen. In 2024 is de vuistregel dat je ongeveer 4,5 tot 5 keer je bruto jaarinkomen kunt lenen.
Wat is het verschil tussen een annuïteiten- en lineaire hypotheek?
Bij een annuïteitenhypotheek blijven de maandlasten in het begin gelijk, maar betaal je in het begin vooral rente. Bij een lineaire hypotheek betaal je in het begin meer, maar dalen je maandlasten over tijd.
Kan ik extra aflossen op mijn hypotheek?
Ja, bij de meeste banken kun je jaarlijks 10% tot 20% van de oorspronkelijke hypotheeksom boetevrij aflossen.