Vastgoedfamilies in Nederland worden bij bedrijfsoverdracht zwaarder belast dan veel andere familiebedrijven. De oorzaak is dat verhuurd vastgoed fiscaal vaak als belegging telt, waardoor gunstige regelingen wegvallen. Dit speelt bij schenking of erfenis en bij overdracht binnen de familie. De discussie is actueel omdat regels per 2025 verder worden aangescherpt in het Belastingplan.
Fiscale regels benadelen vastgoed
Bij overdracht van een familiebedrijf in Nederland kunnen ondernemers gebruikmaken van fiscale steun. Denk aan regelingen die de schenk- en erfbelasting verlagen. Voor vastgoedbedrijven pakt dit vaak ongunstig uit. Verhuurde panden tellen meestal als beleggingsvermogen en vallen daardoor buiten de vrijstellingen.
Een productiebedrijf of winkel met machines en voorraden kwalificeert sneller als ondernemingsvermogen. Die activa vallen vaker binnen de faciliteiten. Een familie met vooral verhuurd vastgoed heeft die ruimte veel minder. Daardoor is de belastingdruk bij overdracht hoger.
Het verschil werkt direct door in de financiering van de bedrijfsoverdracht. Families met vastgoed moeten vaker meteen afrekenen. Dat beperkt de middelen om te investeren of schulden af te lossen. Het maakt opvolging binnen de familie lastiger.
BOR vaak niet toepasbaar
De bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) is een vrijstelling in de schenk- en erfbelasting bij overdracht van een onderneming. De doorschuifregeling (DSR) voor aanmerkelijk belang stelt de inkomstenbelasting uit bij overdracht van aandelen binnen de familie. Deze regelingen zijn bedoeld om voortzetting van bedrijven mogelijk te houden. Maar ze gelden vooral voor ondernemingsvermogen, niet voor beleggingen.
De BOR geeft, onder voorwaarden, 100% vrijstelling tot een drempelbedrag en een gedeeltelijke vrijstelling daarboven. Beleggingsvermogen, zoals verhuurd vastgoed, valt in principe buiten deze faciliteit.
Voor vastgoedondernemers is het onderscheid cruciaal. Vastgoed dat de eigen bedrijfsvoering ondersteunt, zoals een zelf gebruikt winkelpand of magazijn, kan meetellen als ondernemingsvermogen. Verhuurde panden en beleggingen horen daar meestal niet bij. Zo valt een groot deel van de portefeuille buiten de BOR.
Het gevolg is een ongelijke uitkomst tussen sectoren. Familiebedrijven in handel, techniek of industrie kunnen ruimere vrijstellingen benutten. Vastgoedfamilies raken die voordelen snel kwijt. Dat vergroot het verschil in netto kosten van bedrijfsoverdracht.
Strengere regels vanaf 2025
Het kabinet scherpt de voorwaarden voor bedrijfsopvolging verder aan per 2025 via het Belastingplan. De drempels en percentages in de BOR worden aangepast. Het uitgangspunt blijft dat ondernemingsvermogen wordt gefaciliteerd en beleggingsvermogen niet. Verhuurd vastgoed blijft dus grotendeels uitgesloten.
Met de aanpassingen wil het Ministerie van Financiën oneigenlijk gebruik beperken en de regeling gericht houden. De belastingvoordelen worden strakker afgebakend. Dit raakt met name structuren met veel passieve beleggingen. Daarmee wordt het verschil met operationele familiebedrijven zichtbaarder.
Ook de doorschuifregeling aanmerkelijk belang sluit nauwer aan op dit onderscheid. De toets op beleggingsvermogen en de voorwaarden voor voortzetting worden strikter. Ondernemers moeten beter onderbouwen dat sprake is van een reële, actieve onderneming. Dat vraagt om duidelijke administratie en tijdige voorbereiding.
Gevolgen voor mkb-ondernemers
De zwaardere belastingdruk bij overdracht leidt tot meer liquiditeitsdruk. Families moeten vaker extra financiering aantrekken of delen van de portefeuille verkopen. Banken letten daarbij op kasstromen en waardedalingen. Dat kan de continuïteit van investeringen in onderhoud en verduurzaming onder druk zetten.
Voor het mkb dat huurt bij familie-vastgoedbedrijven kan dit indirect doorwerken. Minder investeringsruimte bij verhuurders kan renovaties vertragen. Ook kan het tempo van verduurzaming afnemen, terwijl Europese regels voor energieprestaties strenger worden. Dat vraagt om heldere meerjarenplannen van verhuurder en huurder.
Fiscaal-juridisch advies wordt belangrijker én kostbaarder. Herstructureringen vragen tijd door wachttijden bij notarissen en toezichthouders. Ondernemers doen er goed aan om opvolging jaren van tevoren te plannen. Zo blijven opties open zonder noodgedwongen verkoop.
Mogelijke routes en hulp
Vroegtijdig herstructureren kan helpen. Splits bijvoorbeeld vastgoed dat voor de eigen bedrijfsvoering nodig is van verhuurde beleggingen. Leg het feitelijk gebruik goed vast en houd zakelijke huur- en serviceafspraken bij. Let op: anti-misbruikbepalingen gelden, dus maatwerkadvies is nodig.
Bij hoge aanslagen kan de Belastingdienst onder voorwaarden betalingsregelingen of uitstel bieden. Dat hangt af van de situatie en zekerheden. Het is geen automatisme voor vastgoed, maar kan in specifieke gevallen lucht geven. Afstemming vooraf voorkomt verrassingen.
De Kamer van Koophandel (KVK) en de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) bieden informatie over bedrijfsoverdracht mkb Nederland. Zij hebben stappenplannen, checklists en doorverwijzingen naar erkende adviseurs. Dit helpt families om fiscale, juridische en financieringskeuzes te wegen. Zo ontstaat een realistisch tijdpad voor overdracht.
Politieke discussie houdt aan
Brancheorganisaties van familiebedrijven en vastgoed, zoals Familiebedrijven Nederland en Vastgoed Belang, vragen om meer gelijkheid tussen sectoren. Zij wijzen op de continuïteit van ondernemingen en werkgelegenheid. Het ministerie benadrukt het verschil tussen ondernemen en beleggen. Dat onderscheid is leidend voor de fiscale steun.
Het Ministerie van Financiën monitort de effecten van de BOR en aanpassingen in het Belastingplan. Eventuele verdere wijzigingen kunnen op Prinsjesdag worden aangekondigd. Europese staatssteunkaders spelen op de achtergrond mee. Regelingen mogen geen ongeoorloofd voordeel geven.
Voor ondernemers is duidelijkheid op tijd cruciaal. Heldere definities van ondernemingsvermogen en beleggingen helpen bij keuzes. Tot die tijd is vroeg plannen de veiligste route. Dat beperkt risico’s en houdt overdrachtsopties open.